Cauți apartament?

Gândul căutării unui apartament în București poate fi terifiant, nu și atunci când delegi pe altcineva să caute acul în carul cu fân.

În acest moment sunt aproximativ 20.000 de apartamente scoase la vânzare în București. Oamenii de știință au înțeles  că ființa umană, cu cât are mai multe variante din care să aleagă, cu atât mai neputincioasă se simte și întârzie luarea unei decizii. Se numește paralizia deciziei, iar creierul uman se simte copleșit când este pus să facă o alegere dintr-un duium de opțiuni.

Cum te pot ajuta eu, agentul imobiliar?

Primul pas este filtrarea dorințelor legate de viitorul spațiu în care dorești să locuiești. Această filtrare este rezultatul multor întrebări care cuprind așteptările tale în privința:
- viitorului tău
- așteptărilor tale de la comunitate, cartier, vecini
- confortului tău vis a vis de spațiul de locuit
- bugetului alocat pentru tranzacția imobiliară
- timpului în care te aștepți ca visul să-ți devină realitate
- mea, persoana care te va ajuta să-ți îndeplinești visul relocării

Ai încredere în talentul meu de cercetaș analitic și negociator?

Din momentul în care răspuns DA înseamnă că ai hotărât că eu sunt persoana potrivită care să te reprezinte și am căzut deja de acord asupra listei de dorințe, însumând totul în acordul de colaborare ( nu e scris nu există).
Acest moment este momentul t0, moment din care tot ce trebuie să faci este să te deschizi. Să-ți deschizi mintea și ochii atunci când mergem la vizionări, să-ți lași imaginația să zburde și să lași prejudecățile deoparte.

Când nu este recomandat să mergem la vizionări și de ce?

- noaptea pentru că ne este greu să ne facem o idee clară asupra spațiului (se poate merge la a doua vizionare seara, pentru verificarea suplimentară a poluării fonice de exemplu)
- când plouă (asta dacă nu ești iubitor de ploaie), deoarece majoritatea oamenilor sunt meteo sensibili și pot deveni indispuși într-o zi ploioasă, activitatea neocortexului fiind preluată de creierul reptilian, în special al amigdalei care ar putea găsi nod în papură și peștișorului auriu
- când știi că nu e apartamentul potrivit pentru tine, dar cu toate astea vrei să te convingi...n-are rost...crede-mă...deja te-ai convins dinainte...nu bate drumul până acolo că irosești timp prețios
- când cel care contribuie la luarea deciziei nu dorește să meargă...din nou...decizia este luată, mai sunt alte locații care merită văzute, n-are rost să pierzi vremea și energia încercând să schimbi prejudecăți
- când ești obosit, sau când te strâng pantofii, sau când nu te simți bine, sau când îți este foame...îți pierzi vremea pentru că creierul uman nu poate lua decizii când are de furcă cu factori externi...el are deja treabă și vizionarea nu mai este prioritară pentru el...e ca atunci când butonezi telecomanda de pe un post pe altul fără să te uiți la ceva anume și asta pentru că te preocupă altceva
- când apartamentul este cu mult peste bugetul tău, pentru că este posibil să-ți placă și uneori vânzătorul nu este dispus să scadă prețul, el însă va accepta să ți-l arate în speranța că dacă te vei îndrăgosti de apartament vei suplimenta bugetul; de cele mai multe ori aceste negocieri nu se termină cu câștig de cauză și mulți cumpărători nu pot trece peste această deznădejde...așa că întinde-te cât îți e plapuma sau sistează căutările până beneficiezi de alt buget, deși eu cred că omul sfințește locul și orice apartament poate deveni un cămin iubitor atâta vreme cât proprietarul este plin de optimism, iubire și imaginație
- nu merge la vizionări când te iei după gura lumii...asta înseamnă că încă nu știi clar ce vrei și-ți pierzi vremea...lasă-i pe iei să caute pentru tine, că-s mai mari șansele ca ei să te convingă ce să cumperi decât să-i convingi tu pe ei; cum să convingi pe cineva de ceva când nu știi ce vrei...e imposibil!

Luarea marii decizii, al angajamentului de a deveni proprietar

Odată ce știi ce-ți dorești vei putea să iei o decizie fără a simți că faci un compromis. Pentru a te simți împăcat cu decizia legată de achiziția unui apartament sau a unei case, trebuie musai să știi ce dorești.
Identificarea dorințelor tale în ceea ce privește noua casă ar putea să-ți ocupe 80% din timpul alocat căutării propriu zise (vizionărilor).
De aceea rolul meu ca reprezentant al tău, al cumpărătorului, este de a te ajuta în prima fază să-și conturezi dorințele. Abia după ce această listă este clară, mă pot apuca de căutări amănunțite și nișate.
Căutări nișate se cern din căutările de comparare și excludere. Un alt pas premergător conturării listei de dorințe este analiza zonei în care dorești să locuiești din punct de vedere:
- demografic
- a infrastructurii
- al spațiilor verzi și al celor de joacă
- al poluării cu noxe și a celei fonice
- al traficului pietonal, terestru și aerian

După ce dorințele sunt clare și începem vizionările. Rezultatul este identificarea proprietății de vis și

înaintarea ofertei către proprietar. Evident că vânzătorul vrea să obțină un preț cât mai mare iar tu dorești să plătești un preț cât mai mic. Negocierea se încheie de obicei cu o reducere a prețului din partea proprietarului. Urmează pregătirea actelor, întâlnirea la notar și schimbul de proprietate.

Sărbătorirea mutării în casă nouă este cărămida viselor ce vor deveni realitate în noul cămin. Mutarea în sine necesită răbdare cu împachetatul și despachetatul, poate și o renovare în prealabil. E posibil să rearanjezi mobilierul de câteva ori până va ajunge în poziția finală.

Unde-s doi puterea crește, de aceea eu lucrez cu o parteneră, pe numele ei Ileana Preda, în cadrul echipei Top Agent. În felul acesta acoperim mai multe arii de expertiză și ne ajutăm clienții mai repede, pentru că timpul este de fapt cea mai valoroasă unealtă. Ieri și mâine nu au valoare, ci doar azi și clipa prezentă.

Ai o nevoie imobiliară? Sună-mă la 0720 033 867.

Cât costă serviciile de consultanță imobiliară?

Printre primele întrebări care-i vin unui cumpărător sau unui vânzător în minte atunci când are în vedere o tranzacție imobiliară este și ”cât costă serviciile de consultanță imobiliară”.

Această întrebare are diferite formulări precum:

• cât mă costă agenția?
• cât e comisionul?
• unde găsesc consultanță imobiliară gratuită?
• cum beneficiez de serviciile unei agenții imobiliare fără să plătesc comision?
• cât costă angajarea unui agent imobiliar?
• cine plătește comisionul agenției imobiliare?
• care este comisionul standard care se achită unei agenții imobiliare?
• este comisionul agenției imobiliare negociabil?
• ce servicii intră în prețul comisionului unui agent imobiliar?
• mi-ar fi mai ușor dacă aș angaja un broker imobiliar să mă ajute în cazul cumpărării unui apartament?
• mi-ar fi mai ușor dacă aș contacta o agenție care să-mi promoveze casa la vânzare?
• de ce aș lucra cu o agenție imobiliară, pe care să o mai și plătesc?

Răspunsurile la întrebările de mai sus variază în funcție de interlocutor cât și de nevoia celui care le adresează.

Să luăm ca exemplu prima întrebare:

”Cât costă serviciile de consultanță imobiliară?”

Câteva răspunsuri pentru cei care se afla în postura de cumpărător de garsonieră, apartament, casă, teren, spațiu comercial sau în postura de viitor chiriaș sau în cea de investitor imobiliar.

1. Depinde de nevoia clientului:

• doar studiu de caz pe o anumită zonă geografică
• doar studiu de caz pentru mai multe zone geografice și compararea acestora
• servicii complete de asistență permanentă din partea unui consultant imobiliar (sau a unei echipe de doi, trei consultanți) de la preluarea cererii imobiliare până-n ziua semnării actelor de vânzare-cumpărare:
• detalierea amănunțită a nevoii clientului
• identificarea zonei de interes în care să fie locată locuința
• culegerea informațiilor amănunțite despre proprietățile imobiliare disponibile în respectiva zonă geografică, care să respecte peste 70% din nevoile cumpărătorului
• sortarea tuturor proprietăților ce urmează a fi vizionate
• vizionarea în prealabil proprietăților de către agent cu proprietarul sau reprezentantul proprietarului
• prezentarea tuturor proprietăților, inclusiv pe cele care au reprezentare exclusivă, reprezentare în exclusivitate, reprezentare directă de către proprietar, reprezentare directă de către dezvoltator sau colaboratorii delegați ai acestuia
• aflarea flexibilității proprietarului legate de negocierea prețului
• analizarea documentelor proprietății
• vizionarea proprietăților selectate în prezența clientului și oferirea de feedback proprietarului după vizionarea clientului
• întocmirea ofertei cu intenția de cumpărare din partea cumpărătorului și calcularea Yield-ului pentru proprietate
• prezentarea ofertei de cumpărare vânzătorului
• implicarea în procesul de negociere al prețului bunului imobiliar și al condițiilor de achiziție (modalitate de plată, termen de eliberare, șamd)
• menținerea relațiilor de comunicare cu toate părțile implicate în tranzacția imobiliară
• informarea promptă cu orice informație nou apărută
• punerea la dispoziție a adresei imobilului
• evaluarea proprietății de către o terță parte
• asistență legală prin birourile notariale partenere
• asistență financiară prin firmele de brokeraj partenere
• prezentarea costurilor care însoțesc achiziția unei proprietăți imobiliare și a termenilor privind plata:
• preț achiziție
• taxa notarială
• taxa de intabulare
• onorariu consultant imobiliar
• costuri anuale cu impozitul pe clădiri
• costurile anuale cu asigurarea obligatorie a locuinței
• costuri estimative cu cheltuielile lunare
• costuri estimative cu taxe în cazul în care proprietatea urmează a fi închiriată
• alte costuri, în funcție de proprietate și destinația acesteia (rezidențială sau nerezidențială)

2. Depinde de modelul de business al agenției imobiliare:

1. sumă fixă ce se achită în avans + diferență care se achită în momentul finalizării tranzacției imobiliare
2. % din valoarea prețului de achiziție (comision de succes)
3. avans de 30-35% din valoarea prețului de achiziție, achitat în avans + diferența la semnarea actului de vânzare-cumpărare
4. plată lunară eșalonată a unei sume care nu depășește X% din prețul de achiziție al imobilului
5. plata lunară eșalonată a unei sume fixe stabilită de comun acord între cele două părți
6. alte modele negociate de cele două părți

3. Depinde de complexitatea serviciului solicitat de client și de termenul de predare

4. Depinde de perioada pe care se întocmește acordul de colaborare

Să luăm la rând și celelalte întrebări adresate de vocea cumpărătorului, chiriașului sau cea a investitorului

• cât mă costă agenția?
• depinde de factorii mai sus enumerați (de la 1 la 4)
• cât e comisionul?
• depinde de factorii mai sus enumerați (de la 1 la 4)
• unde găsesc consultanță imobiliară gratuită?
• la nenumărate agenții, care oferă informații gratuite în speranța că clientul le va alege serviciile
• cum beneficiez de serviciile unei agenții imobiliare fără să plătesc comision?
• soliciți unei agenții servicii gratuite și vezi ce ți se oferă
• cât costă angajarea unui agent imobiliar?
• depinde de factorii mai sus enumerați (de la 1 la 4)
• cine plătește comisionul agenției imobiliare?
• partea care se angajează contractul să o facă (în Romania nu există restricții legislative că doar unei părți dintre cele două implicate într-o tranzacție imobiliară îi revine sarcina de a achita comisionul către agenție)
• care este comisionul standard care se achită unei agenții imobiliare?
• depinde de modelul de business al fiecărei agenții în parte (fiecare agenție știe ce cheltuieli lunare are de acoperit (chirie spațiu, electricitate, utilități (apă, căldură, curățenie, debarasare gunoi, telefonie, internet), salarii (personal administrativ, programator, designer web, specialist marketing, contabil intern, broker imobiliar, etc), cheltuieli de decontare a transportului, taxe și impozite la stat, marketing online și offline (promovare, cărți vizită, materiale publicitare, mentenanță website), abonamente la portalurile imobiliare, servicii contabile, servicii avocat, servicii de training și formare profesională cu personalul, prime și bonusuri angajați, șamd și-n funcție de ele stabilește valoarea comisionului, uneori și plaja de negociere al acestuia - asta ca să se evite confuzia că valoarea comisionului de tranzacție îi revine unei singure persoane, adică celei cu care ați avut contact în cadrul agenției)
• este comisionul agenției imobiliare negociabil?
• depinde de modelul de business al companiei
• ce servicii intră în prețul comisionului unui agent imobiliar?
• cele enumerate de mai sus, mai multe sau mai puține, în funcție de politica fiecăruia în parte
• mi-ar fi mai ușor dacă aș angaja un broker imobiliar să mă ajute în cazul cumpărării unui apartament?
• depinde
• mi-ar fi mai ușor dacă aș contacta o agenție care să-mi promoveze casa la vânzare?
• depinde de ce fel de servicii solicitați și de acordul de colaborare pe care-l semnați (în România există o practică de a chema cât mai multe agenții să vadă proprietatea, dar fără ca proprietarul să-și ia un angajament în scris față de o agenție anume, ceea ce a condus la multe anunțuri false, la o destabilizare a pieței, la multe dubluri, la o supra-expunere a proprietăților-care-i diminuează valoarea, etc)
• de ce aș lucra cu o agenție imobiliară, pe care să o mai și plătesc?
• pentru că timpul Dvs este limitat, la fel ca și accesul la resursele ce trebuie alocate în cazul unei tranzacții imobiliare, iar pentru a face o analiză temeinică a pieței în căutarea casei perfecte este nevoie de mult timp și multă dedicare
• pentru că un consultant imobiliar are o bogată experiență în gestionarea emoțiilor în comparație cu a Dvs, negestionarea corectă a emoțiilor ar putea fi distructivă în cadrul procesului de negociere mai ales
• pentru că un broker imobiliar nu ia personal lipsa de disponibilitate a unui coleg sau a unui proprietar și prin perseverență reușește să vizioneze orice proprietate disponibilă în piață
• pentru că un agent imobiliar identifică ofertele false de cele reale cu mai multă ușurință fără a se implica emoțional

Așa că serviciile de consultață imobiliară sunt strâns legate de valorile morale ale celui care le solicită, dar și a celui care le oferă.

Bineînțeles că un comision este mare dacă nu știi ce primești la schimb.

Așa că întrebarea uzuală a clientului de ”Cât e comisionul?”, care nici nu ar trebui adresată prin telefon, trebuie treptat înlocuită de alte întrebări precum:

• În ce constau serviciile de consultanță imobiliară pe care le oferiți?
• Când ne putem întâlni pentru a discuta în detaliu nevoia mea imobiliară?
• Care este oferta de preț pe care mi-o puteți face acum că știți atât de detaliat nevoia mea imobiliară?
• Când pot primi o ofertă personalizată din partea agenției imobiliare care să fie și foarte explicită din punct de vedere al costurilor pe care trebuie să le achit pe măsură ce demarăm colaborarea?

Succes în găsirea partenerului ideal!

Impozit pe locuință 2016, majorat sau nemajorat în cazul locatorilor persoane fizice?

Începând cu anul 2016 impozitul pe locuință pentru persoane fizice, în special, se poate majora, dacă scopul folosirii acesteia este în scop nerezidențial.

Impozitul pe clădiri este datorat pentru întregul an fiscal de persoana care are în proprietate clădirea la data de 31 decembrie a anului fiscal anterior.

Locatorii sau comodatorii care au statut de persoană fizică și care au ca locatari sau comodatari PFA-uri  sau SRL-uri vor plăti impozitul pe locuință majorat, dacă aceștia din urmă își desfășoară activitatea la Sediul Profesional (PFA) sau Sediul Social (SRL).

În conformitate cu Legea 227/2015 și Normele de aplicare din noul Cod Fiscal, proprietarii persoane fizice de apartamente/case care găzduiesc PFA-uri sau SRL-uri ce-și desfășoară activitatea la Sediul Profesional (PFA) sau Social(SRL), conform înscrisurilor din Certificatul Constatator emis de ONRC, vor plăti impozit majorat pe locuințe în funcție de sectorul de care aparțin sau de localitatea din care fac parte.

Cei care nu desfășoară activitate la sediul profesional sau social, sau cei care doresc să suspende activitatea de la sediul social sau profesional pot face următoarele demersuri către ONRC, pentru ca locatorul sau comodatorul să NU plătească impozit pe clădire majorat:

• Depune la ONRC-ul de care aparține un dosar care să conțină:
• Cerere
• Declarație Model 3
• Certificat Constatator în original (găsiți mai multe informații PFA și SRL prin care va suspendă activitatea la Sediul Profesional/Social  

Pentru că această solicitare către ONRC prin care se declară lipsa de activitate sau suspendarea activității la sediul social sau profesional este o procedură nouă nu s-a făcut publică informația cu numărul dosarelor depuse la ONRC care au această speță și timpul de soluționare.

Conform art. 462 alin. (1) din legea 227/2015, care a intrat în vigoare la începutul lui 2016 Plata Impozitului pe clădiri se plăteşte anual, în două rate egale, până la datele de 31 martie şi 30 septembrie, inclusiv, iar pentru plata cu anticipaţie a impozitului pe clădiri, datorat pentru întregul an de către contribuabili, până la data de 31 martie a anului respectiv, se acordă o bonificaţie de până la 10%, stabilită prin hotărâre a consiliului local. Deci este posibil ca o mare parte din proprietarii de imobile, persoane fizice, să afle aceste detalii în momentul în care merg să achite impozitul pe clădire.

În cazul în care ei au rezoluția de la ONRC prin care se atestă că locatarul sau comodatarul lor n-are activitate la sediul social sau profesional trebuie să depună o declarație tip la Administrația Locală de Taxe și Impozite. Această declarație, ca model, diferă de la o administrație locală la alta.

Așadar, ești proprietar, persoană fizică, de apartament sau casă și ai la respectiva locație în desfășurare un contract de închiriere sau de comodat cu o persoană juridică sau un PFA?

Pentru a ști dacă trebuie să achiți un impozit pe clădire majorat află dacă:

1. locatarul sau comodatarul a înregistrat adresa din contract ca sediu social sau profesional la ONRC (Registru Comerțului de care aparține);

2. locatarul sau comodatarul își desfășoară activitatea la sediul social sau profesional (mențiune care se regăsește în Certificatul Constatator emis de ONRC)

3. în cazul în care are menționat în Certificatul Constatator că-și desfășoară activitatea la adresa din contractul de închiriere sau comodat, dar cu toate acestea locatarul sau comodatarul își desfășoară activitatea la terți poți să-l îndemni să urmeze pașii de mai sus și anume:

• Să depună la ONRC-ul un dosar care să conțină:
• Cerere
• Declarație model 3
• Certificat Constatator în original (găsiți mai multe informații PFA (http://bit.ly/1QnPkVB) /  SRL (http://bit.ly/1QnPlIT) prin care va suspendă activitatea la Sediul Profesional/Social

4. depuneți la Administrația locală de Taxe și Impozite declarația tip în care menționați că locatarul sau comodatarul nu are activitate la adresa din contractul de închiriere sau comodat.

Informații utile mai găsiți și dacă accesați următoarele link-uri:

http://bit.ly/1QnYFN0

http://bit.ly/1QnYJfC

Succes!

Serviciile de consultanță imobiliară, aduc ele vreun beneficiu cumpărătorului sau vânzătorului?

Serviciile de consultanță imobiliară pot aduce beneficii importante în viața unui cumpărător sau al unui vânzător, ajutându-i pe aceștia să obțină într-un timp cât mai scurt și cu un consum cât mai mic de energie din partea lor, ceea ce-și doresc la cel mai bun preț.

De ce este important ca ambele părți dintr-o tranzacție imobiliară, adică atât vânzătorul cât și cumpărătorul, să ceară consultanță înainte de a demara procesul de vânzare sau de cumpărare al unui apartament/garsoniere/case?

Pentru că fiecare vânzător sau cumpărător are aceeași listă de priorități pe parcursul unei tranzacții imobiliare și anume:

• să încheie tranzacția imobiliară în cel mai scurt timp,
• cu cele mai bune beneficii financiare și
• cu un consum de energie cât mai mic.

Ținând cont de aceste trei dorințe primare ale vânzătorului/cumpărătorului am identificat 10 motive, și cu siguranță lista acestora poate fi mult mai detaliată, pentru care serviciile de consultanță imobiliară pot fi foarte folositoare.

Iată top 10 avantaje pentru care poți apela la serviciile unei agenții imobiliare (agent/broker imobiliar), sau la asistența unui consultant imobiliar:

1. ca să-ți faci o imagine cât mai clară asupra ”locului” pe care-l ocupi în piața imobiliară, în comparație cu ceilalți vânzători sau cumpărători;
2. ca să te informezi asupra ofertelor sau cererilor imobiliare tranzacționate, sau în curs de tranzacționare, din zona ta de interes;
3. ca să-ți faci norocul cu mâna ta, fiind cât mai informat;
4. ca să afli cât mai multe detalii legate de durata, bugetul și energia necesare pe parcursul încheierii tranzacției imobiliare;
5. ca să cunoști ordinea etapelor procesului de vânzare-cumpărare;
6. ca să știi dacă este un moment oportun să vinzi sau să cumperi;
7. ca să nu pierzi bani;
8. ca să nu pierzi timpul cu vizionările inutile;
9. ca să ai cât mai puțină implicare emoțională și cât mai mult control când vine vorba de negocierea prețului și al clauzelor contractuale cu clientul sau reprezentantul acestuia;
10. ca să ai în permanență controlul și să știi mereu ce etapă urmează până în momentul în care tranzacția imobiliară se finalizează.

După ce stabilești că ai vrea să te bucuri de aceste avantaje de pe urma colaborării cu un consultant imobiliar trebuie să începi să-l cauți.

Unde-l poți căuta? Cauți să-ți fie cineva recomandat de cineva care a beneficiat de asistență pe parcursul unei tranzacții imobiliare. De preferat este să ai contactul a cel puțin 3 brokeri imobiliari și cel mult 5, cu care să te vezi pe rând. Apoi să alegi pe cel care consideri că-ți va aduce cele mai multe beneficii, în cel mai scurt timp, cu o implicare emoțională cât mai mică din partea ta.

În cazul în care ești o persoană timidă ar fi bine să nu alegi un agent imobiliar timid sau ezitant, pentru că deși voi veți avea o comunicare și relaționare foarte bună este posibil ca rezultatele să întârzie să apară tocmai din cauza manifestării timidității în momentele cheie.

Așa că este mai util să vă lăsați reprezentat într-o tranzacție imobiliară de o persoană care are experiență bogată în comunicare, în relaționare, în negociere, în spețe imobiliare, persoană care să aibă o viziune largă asupra segmentului imobiliar dar și al comportamentului uman.

În cazul în care dorești mai multe informații mă poți contacta telefonic (+40 727 231 867), pe mail (irina@topagent.ro), pe LinkedIn, sau pe Facebook.